43-OUT NOV DEZ 2009
 


╗ CAPA

Passando o condomínio a limpo


Manter o prédio livre da sujeira é fundamental para o bem-estar dos moradores e a conservação da edificação

Um condomínio limpo e bem conservado causa sempre uma boa impressão, tanto nos moradores quanto nos visitantes. mas quando o assunto é faxina, são muitos os itens com os quais síndicos e empregados têm que se preocupar. É preciso saber que espaços devem ser limpos com mais frequência, como calcular a quantidade de produtos a serem comprados mensalmente, quantos funcionários devem ser recrutados para o serviço diário e como lidar com o descarte do lixo, entre outras tarefas importantes. nesta matéria, você vai encontrar tudo o que precisa saber para deixar seu condomínio um brinco, sem que seja necessário gastar muito para isso.

Na ânsia de querer ver os espaços comuns em ordem, muitos síndicos se esquecem de que certas áreas devem ter
prioridade. Para guilherme Kuhnert, da madalenense locação e serviços Ltda., especializada em terceirização de mão de obra para condomínios, em primeiro lugar devem estar os locais onde se deposita o lixo, quer na lixeira central ou nos espaços reservados nos andares. em seguida, toda a área comum. “Não adianta deixar brilhando a portaria se escadas, corredores, elevadores, garagens e partes externas não estiverem no mesmo nível de qualidade.”

O especialista recomenda: em edifícios maiores ou onde haja grande circulação,deve ser obrigatória a varredura diária dos locais de uso comum. Para um efeito mais caprichado, é válido passar cera em dias alternados e utilizar máquina de encerar de segunda a segunda. ao orientar os funcionários, não se pode deixar de prestar atenção ao tipo de superfície que será limpa. Para o mármore, o ideal é usar água e sabão. Nos pisos frios, exceto os de ardósia, não convém passar cera. Já para madeira esse produto está liberado.

“Excluindo a madeira, em todas as superfícies podem ser utilizados detergente, desinfetante e sabão em pó. Gastando muito pouco, apenas cerca de R$ 300 mensais, é possível deixar o condomínio sempre limpo e perfumado”, acrescenta
Guilherme. essa é justamente a filosofia de Patrícia Evaristo da Silva, síndica do condomínio Residencial Gaia, no Méier. com dois blocos de seis andares cada um (82 unidades no total), o empreendimento administrado pela CIPA tem apenas dois anos de vida, mas passou por um problema sério apesar da pouca idade.

A síndica conta que, por causa da mudança dos moradores recém-chegados, feita sem cuidado, as paredes das áreas comuns e dos corredores dos andares ficaram imundas. “a tinta é clarinha, e o prédio, que era novo, parecia totalmente acabado.” em vez de gastar os tubos pintando tudo novamente, Patrícia, que exerce a profissão de assistente social, adotou uma medida mais econômica: passou água e sabão em tudo. “Com apenas sete meses como síndica, promovi um choque de ordem no condomínio. os moradores acharam que eu tinha mandado pintar tudo, tão bom foi o resultado.”

Mensalmente, Patrícia desembolsa entre R$ 300 e R$ 400 com a compra de produtos de limpeza. São 15 litros de desinfetante, 5 litros de detergente concentrado (faz o dobro de quantidade), detergente neutro, cloro, sabão em pó etc. uma das medidas importantes de sua gestão foi comprar dois
carrinhos multifuncionais, com os quais os quatro funcionários (dois em cada turno) encarregados da limpeza fazem o serviço. “Por não precisarem ficar pegando produtos no estoque, eles perdem menos tempo e limpam uma área maior”, conta.

O tamanho do condomínio, com piscina, playground, salões de festa e jogos, sala de repouso, piscina e bosque, entre outras bossas, assusta. mas no quesito limpeza, Patrícia é campeã. “os funcionários limpam e varrem todos os espaços, diariamente. A lixeira recebe atenção especial de manhã e de tarde. até dos jardins nós cuidamos”, revela, acrescentando que a piscina conta com manutenção à parte, ao custo mensal de R$ 1,4 mil. com relação à equipe da faxina, a comandante tem uma visão interessante: prefere trabalhar com uma dupla de rapaz e moça. “A moça é mais cuidadosa, pensa nos detalhes. E o rapaz faz o serviço braçal. O resultado é 100%”, brinca.

Itens que não podem faltar

É importante os síndicos estarem atentos à qualidade dos produtos utilizados na faxina. Muitas empresas, como a StarBril, disponibilizam linha completa de itens, com preços bastante atrativos. De acordo com monicele oliveira, do departamento administrativo da empresa, com sede em Ramos, quando a compra é feita em um só local, otimiza-se o prazo de entrega. Ela aponta ainda o que não pode faltar no dia a dia: sacos de lixo, limpadores em geral, vassouras, rodos e desinfetantes. Além desses, a starBril tem como campeões de venda: cloro, sabão em pó/pedra, balde, papel-toalha/higiênico, pano, cera, contêiner de 240 litros e carrinho.

Segundo Monicele, os espaços que consomem o maior volume de produtos nos edifícios são as áreas sociais, como elevadores, corredores, hall de entrada, salões de festa e playground, já que há grande circulação de pessoas. Quanto à periodicidade, a StarBril recomenda cuidar diariamente de elevadores sociais, corredores e hall de entrada. semanalmente, podem ser limpos escadas, elevadores de serviços, salões de festas e playgrounds. Já no estacionamento a limpeza pode ser feita de 15 em 15 dias.

No condomínio do edifício Dona Balbina, na Tijuca, a síndica, Dona Edmir de Moraes, que tem a ajuda da CIPA na administração, é mais rigorosa com a garagem. “Solicito a limpeza toda semana, e mesmo a garagem sendo dedetizada ainda coloco creolina nos ralos. Aqui o prédio é todo cheiroso”, gaba-se, revelando que conta com apenas um faxineiro na edificação de oito andares e 32 apartamentos. como a movimentação é pequena, a lavagem das escadas e a limpeza da entrada social e do terraço – onde há churrasqueira, um pequeno salão de festa e dois banheiros – podem ser feitas uma vez por semana. o custo mensal com os produtos é baixo: módicos R$ 160.

Limpo também por fora

Mais do que simplesmente deixar os ambientes perfumados, manter o prédio limpo ajuda a conservar o patrimônio dos condôminos. Se nos espaços comuns a faxina já faz parte da rotina, na fachada, que é o cartão de visitas, a manutenção é palavra de ordem. A Paroli, empresa especializada em serviço e manutenção prediais, realiza a limpeza de forma mecânica, apenas com água, utilizando lavadora de alta pressão. isso porque o uso de abrasivos químicos, como cloro ou outros produtos cáusticos, deteriora o rejunte entre
as peças e pode alterar a tonalidade dos revestimentos, reduzindo sua vida útil e até mesmo ocasionando pontos de infiltração que podem danificar o emboço ou o reboco.

Melhor ter cautela ao fazer o trabalho por conta própria, já que um serviço malfeito pode afetar o bolso dos moradores. muitos síndicos se perguntam: quanto tempo demora a limpeza de uma fachada frontal? Conforme explicam os especialistas da Paroli, a estimativa é feita com base na metragem quadrada. No geral, com um efetivo devidamente dimensionado, executam-se, em média, 350 m² por dia/por andaime. A mudança na posição dos equipamentos suspensos e dificuldades como ventanias e acesso à fachada podem demandar mais tempo. Para um prédio de dez andares e 15 metros de largura, a fachada frontal poderá ser limpa em cinco ou seis dias.

Nesse segmento, os equipamentos e produtos estão cada vez mais modernos, garantindo maior durabilidade aos acabamentos e diminuindo os custos com possíveis reformas. Para os prédios com revestimento cerâmico ou de pedras naturais, recomenda-se a limpeza a cada cinco anos, dependendo da velocidade com que a fachada acumula sujeira. Final do ano chegando, é grande o número de prédios que recebem pintura nova. Para essa alternativa, indicam-se as tintas acrílicas, que resistem à ação climática. o preço da pintura fica em torno de R$ 3,10 o metro quadrado. Agora há opções mais baratas para deixar o prédio em ordem, a R$ 2,50 o metro quadrado.

Reservatórios de água em dia e pragas urbanas longe

Quando o assunto é faxina, a palavra água está sempre na ponta da língua. Mas e os reservatórios que armazenam a água consumida pelos moradores, como devem ser tratados? o engenheiro químico da Insetisan, Cláudio Mesquita, lembra que, em conformidade com a lei estadual nº 1893, de 20/11/1991, a área tem que ser obrigatoriamente higienizada a cada seis meses. O processo de higienização consiste, primeiro, em uma limpeza mecânica para retirada do lodo nas paredes do reservatório, sem produto químico algum, e, depois, na desinfecção, utilizando-se um bactericida à base de cloro.

O custo depende do tamanho e da quantidade de reservatórios, mas fica na média de R$ 500 a R$ 600 por limpeza. Mesquita lembra que a equipe operacional da insetisan recebe treinamentos periódicos ministrados internamente pelo corpo técnico da empresa. “Além disso, temos, em nossa programação anual, outros treinamentos externos, incluindo trabalho em espaços confinados”, diz.

Mesmo com todo zelo pela limpeza, é comum ver baratas perambulando, serelepes, pelo condomínio ou até mesmo dentro dos apartamentos. A associação é imediata: o prédio está sujo. E muitas vezes, uma coisa não está ligada à outra. Por isso é imprescindível cuidar do controle de pragas urbanas. Já reconhecida no mercado pela atuação nessa área, a Insetisan confirma: a periodicidade mínima é de seis meses para controle de baratas e ratos, que são as mais comuns, ao lado do temido cupim.

Segundo Mesquita, o tratamento de cada uma dessas pragas deve ser feito por pessoal capacitado, através de uma empresa de controle de pragas registrada no Inea (antiga Feema). O controle de baratas e ratos é menos complexo, apesar de existir uma dependência grande da ajuda do condomínio, principalmente nos quesitos limpeza e organização para que os resultados de controle sejam os esperados.

“Já o controle de cupins é mais complexo, pois é necessário avaliar o tipo de inseto, o nível de infestação e as condições da estrutura para fazer um diagnóstico e traçar uma estratégia de controle. Para isso, é importante recorrer a empresas especializadas, que possuam técnicos experientes e possam oferecer uma garantia real sobre o serviço executado”, ratifica o engenheiro químico.

Para evitar a proliferação de pragas, a dica da Insetisan é simples: realizar limpeza com todo cuidado. devem-se fazer um bom manejo do lixo, organizar e conservar as estruturas, manter as áreas de lixeira sem azulejos quebrados, sem frestas ou fendas e os dutos em perfeitas condições.“São ações decisivas no controle de baratas no condomínio”, sentencia Mesquita. Nada impede que o serviço de controle seja feito também dentro de cada unidade, de acordo com as necessidades dos moradores.

Marcus Pires, do departamento técnico da Imuni-Service Controle de Pragas, revela que, para um apartamento de dois quartos, sala e dependências, o tratamento contra baratas sai a R$ 120. “Mas temos projetos que chegam a R$ 30 mil reais”, pondera.

Consciente da importância de cuidar do lixo de maneira correta, a fim de evitar a proliferação desses seres indesejáveis, o síndico Gabriel Collares Barbosa reformou a
área da lixeira do edifício Ipê, em Copacabana, ao custo de R$ 25 mil. Além de trocar o revestimento, consertou o piso, reforçou a iluminação, fechou os dutos e comprou um compactador. Os moradores receberam orientação sobre a importância de coleta seletiva e passaram a fazer a separação do material, que é recolhido às sextas-feiras.

Conservação de calçadas é obrigatória

Para quem pensa que a faxina é obrigação apenas do portão para dentro, ledo engano: as calçadas também devem merecer toda a atenção. de acordo com o departamento Jurídico do Secovi Rio, a lei municipal nº 1.350, de 26 de outubro de 1988, autoriza o Poder Executivo, em seu artigo 1º, a tornar obrigatórias a limpeza, conservação e construção de calçadas diante de imóveis residenciais, comerciais ou mistos no Rio. Além disso, o decreto nº 29.237, de 28 de abril de 2008, estabelece procedimentos administrativos com relação à fiscalização pela Secretaria Municipal de Obras. Recentemente, na onda do choque de ordem promovida pelo prefeito Eduardo Paes, as subprefeituras da cidade realizaram operações em vários bairros para fiscalizar o estado das calçadas.

Donos de estabelecimentos comerciais, síndicos e proprietários de residências foram notificados a reparar as calçadas em mau estado localizadas em frente a seus imóveis, com prazo de 30 dias. Quem descumpre a determinação da Prefeitura fica sujeito a multa e até cassação de alvará.

O diretor da LPM Engenharia – que presta serviços de manutenção e reformas –, Paulo Roberto Reis Paiva, explica que, quase sempre, o conserto de uma calçada é simples. Os problemas mais comuns são o aparecimento de buracos, causado pela circulação de pessoas e veículos, ou rachaduras
geradas por raízes de árvores e desgaste natural do solo. Quando há pedras portuguesas, comuns no centro da cidade
e em ruas tradicionais da Zona Sul, é que o serviço pode ficar mais complexo. Para pisos cimentados simples, o custo da reforma fica em torno de R$ 60 o metro quadrado.

Em relação às intervenções de prestadoras de serviços públicos, por conta de reparos, o que pode acabar danificando o piso em frente ao prédio, o condomínio deve notificar à companhia para que ela reponha a calçada no mesmo estado em que a encontrou. caso o problema não se resolva administrativamente, restará a via judicial.

Mergulho tranquilo

Verão chegando, a piscina passa a ser a área mais requisitada do condomínio. Por isso mesmo os síndicos precisam ter atenção redobrada. A limpeza deve ser realizada através de duas formas: a física (escovação de paredes, peneira, limpeza de borda e filtração) e a química (uso de ajustadores de ph e cloro). O custo de limpeza de reservatórios de até mil litros sai a R$ 99.

Conforme explica sônia de carvalho, diretora da Rialti, que atua há 39 anos no mercado de equipamento e produtos para tratamento de piscinas, os itens mais consumidos pelos condomínios são a barrilha, para correção do pH, o algicida, que contém a proliferação de algas, o clarificante, para aglutinar as partículas em suspensão na água, e o cloro, que desinfeta.

Diariamente, é preciso verificar as condições de transparência da água, colher com a peneira folhas ou insetos que possam vir a cair no espelho d’água, filtrar e clorar. semanalmente, devem-se medir o ph, limpar as bordas, escovar a parte interna, colocar floculante e fazer a aspiração da sujeira decantada. De 15 em 15 dias é importante fazer a retrolavagem da areia do filtro e mensalmente se pode colocar oxidante diluído na piscina, o que gera economia de cloro. e uma vez por ano é indispensável realizar a troca da carga de areia do filtro.

Teiceirizar ou não terceirizar, eis a questão

Nas edificações de pequeno e médio portes, normalmente os síndicos optam por utilizar a mão de obra interna na limpeza. mas em muitos grandes condomínios residenciais e comerciais, principalmente na Barra da tijuca, a terceirização surge como uma boa alternativa. De acordo com especialistas, o sistema possibilita ganhos em agilidade, qualidade e produtividade. guilherme Kuhnert, da madalenense, ratifica: administrar um condomínio pode ser uma tarefa árdua. Portanto, contar com a ajuda de uma firma de terceirização alivia sobremaneira o peso do trabalho.

Guilherme acredita que, para um síndico profissional, a terceirização facilita o dia a dia, já que ele não precisa ficar envolvido com as tarefas burocráticas de pessoal: contracheque, transporte, alimentação, controle de material,
reposição de faltas, substituição de férias etc. Isso sem falar que o 13º já está incluído na mensalidade do contrato, o que elimina a necessidade de cotas extras no final do ano. Para o síndico que tem outra profissão ou para aquele que está assumindo o cargo, ainda inexperiente, essa também é uma alternativa interessante. “Umas das vantagens é o acompanhamento regular de um funcionário da empresa terceirizada, avaliando a qualidade do serviço prestado. Em caso de falta por motivo de saúde, por exemplo, o empregado é imediatamente substituído, evitando-se o comprometimento do trabalho”, reforça o representante da Madalenense.

É importante que o condomínio escolha uma empresa idônea e já reconhecida no mercado. Guilherme lembra que, para o tomador do serviço, é essencial receber as guias do INSS e FGTS quitadas, bem como as cópias das folhas de pagamento para verificar horas extras e descontos, já que ele é também
solidário nas questões trabalhistas. Outra vantagem da terceirização do serviço de limpeza, lembra, é um controle de
qualidade mais eficaz dos serviços.

Limpando com critério

Uma faxina malfeita pode degradar o patrimônio e as áreas comuns do edifício e a negligência no manuseio de certos produtos químicos pode causar acidentes graves. Para não cair nessas armadilhas, confira pontos importantes quando o assunto é limpeza:

Produtos ácidos aplicados em pisos com frequência prejudicam o rejunte e a manta impermeável, causando vazamentos e até prejuízos à impermeabilização;

Produtos químicos para limpeza e conservação da água da piscina não devem ser estocados embaixo da churrasqueira;

Produtos químicos para diversas finalidades não devem ser estocados uns sobre os outros, porque, em caso de vazamento, pode ocorrer reação química de graves consequências;

Funcionários da faxina devem trabalhar com luvas de látex, óculos de proteção e botas, em vez de chinelos;

Recrutar zeladores treinados para coordenar e supervisionar o trabalho, evitando que se gaste muito mais material de limpeza do que o necessário, gerando desperdício,é uma atitude inteligente.

Usando os produtos certos, nas quantidades corretas

Uma dúvida que atormenta grande parte dos síndicos é: que tipo de produto deve ser usado em cada superfície? E com que frequência? Veja:

Pisos frios de cerâmica, vitrificados ou de granilite – o produto recomendado é o sabão neutro. umedeça levemente um pano macio com água e sabão, depois passe um seco. A frequência recomendada de limpeza é diária.

Piso de ardósia ou mármore – use sabão neutro e cera acrílica incolor. Umedeça levemente um pano macio com água e sabão, depois passe um seco. Para encerar, use cera com base seladora. com ela não é necessário remover a camada antiga para reaplicar. Frequência: diária, para a limpeza, e quinzenal, para o enceramento.

Piso de madeira – use sabão neutro e cera acrílica incolor. umedeça levemente um pano macio com água e sabão, depois passe um seco. depois use a cera acrílica, que protege o verniz da madeira. Frequência: diária, para a limpeza, e quinzenal, para o enceramento.

Pisos de áreas externas (pedra mineira e pedra goiás) – o produto recomendado é o limpa-pedras em quantidade suficiente para umedecer a área a ser limpa. Atenção:
o produto é altamente tóxico e só deve ser usado nesses tipos de piso ou em garagens. a frequência recomendada de
limpeza é diária.

Espelhos e vidros – use detergente neutro, umedecendo levemente um pano macio. Use jornal para secar, assim não ficam manchados. A limpeza deve ser diária.

Móveis de madeira – use espanador, detergente neutro e lustra-móveis, semanalmente. Umedeça o pano com água
e sabão, depois passe um seco. Para o lustra-móveis, aplique com pano seco em movimentos circulares.

Pisos de garagem – os produtos recomendados são desengordurante e removedor. A quantidade aproximada é de um balde de 500 ml para uma garagem com 52 carros. use uma vassoura se estiver difícil remover a gordura. Prefira horário de menos movimento. Frequência: mensal.

Sanitários – produtos a serem utilizados: bactericida e desinfetante, diariamente. A quantidade aproximada é de 50 ml do borrifador para um banheiro simples. Se quiser um cheiro agradável use aromatizadores em spray.

Prataria – use polidor de metais uma vez por semana, em quantidade suficiente para umedecer uma flanela pequena. não use água ou sabão, eles escurecem a prata.

 



 

 

 

 

 


 

 

 

 

 


Patrícia Evaristo da Silva: "Com apenas sete meses como síndica,, promovi um choque de ordem no condomínio."

 

 

 

 


Edmir de Moraes, do condomínio Dona Balbina, orgulha-se de adminstrar um prédio extremamente limpo e cheiroso.

 

 

 

 


 

 

 

 

O síndico Gabriel Collares Barbosa reformou a área da lixeira do edífico Ipê, e os moradores receberam orientação sobre como proceder à coleta seletiva.